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青岛华润中心悦府业主的甲醛超标之惑!

时间:2022-01-27 11:15   来源:楼策千里   编辑:桂纶

租客以甲醛超标为由要求退房获得法院支持,房东按照法院判决退还租客的相关费用后,向开发商索赔损失却被法院驳回,原因是无法确定房屋交付时存在甲醛超标问题。

精装修交付的新房未添设任何家具及用品,甲醛是从哪里来的呢?房东一脸懵圈。

更令房东不解的是,两份法律文书均确认甲醛存在,为什么都是自己败诉?

房东与租客之诉

白先生是青岛华润中心悦府的一名业主,2017年7月,白先生作为房东与租客孙女士签订《房屋租赁合同》,将华润中心悦府的房屋出租给孙女士。白先生出租的这套房屋由开发商华润置地(山东)有限公司(以下简称华润置地)精装修交付,交付日期是2015年9月。

白先生说,收房两年来该房屋一直空置,既没有出租,也没有添置任何家居及用品。

住进去不久,孙女士就发觉房间里的味道不太好。

孙女士于2017年7月28日委托青岛伊诺萨贝环保有限公司环境检测治理中心、2017年10月10日委托青岛市产品质量监督检验研究院对该房屋室内空气质量进行检测,检测结果均显示室内甲醛超标,不符合国家强制性标准要求。

2017年10月,孙女士向法院提起诉讼,称其租住涉案房屋后,发现甲醛超标,要求法庭判令解除双方的房屋租赁合同、白先生返还已支付的房屋租赁费及租赁保证金等。

经一审、二审,法院支持了孙女士的退租理由,判令白先生退还孙女士已经支付的相关租赁费用。

房东与开发商之诉

履行完法院的判决后,白先生以华润置地出售的房产存在质量问题为由起诉,要求华润置地赔偿其损失。

争议的焦点在于,甲醛是从哪里来的。

白先生主张,华润置地以精装修交付的房屋,自己收房后未添置家居用品也未继续装修,甲醛只能是来自于华润置地的精装修。

华润置地则认为,甲醛问题涉及有无装修改造、有无添置家具及温度、湿度等多种因素,且检测时间与交房时间相隔两年,不能证明房屋交付时存在甲醛问题。

华润置地还提交了《青岛市商品房预售合同》、竣工验收证明、青岛市建筑工程质量检测站出具的《室内空气质量检测报告》等证据,据此主张其向白先生交付的涉案房屋符合法定和约定标准。

华润置地还主张,白先生于2015年9月接收涉案房屋,华润置地已经完成了相应的卖方义务。

白先生不认同接收房屋即意味着开发商完成卖方义务的说法。他认为,作为普通自然人,无法在短时间内反馈涉案房屋存在的质量问题,接收记录无法证明涉案房屋符合质量标准。白先生说,自己也是在解决与租客之间的纠纷时才知晓房屋存在空气质量不合格的问题,且直至涉案房屋出租之日,尚未过质保期。

白先生坚持认为,涉案房屋存在空气质量严重不达标的情况,无法正常居住使用,还令自己承担了不必要的经济损失及名誉损失,华润置地应当承担赔偿责任。

双方争执不下,各自的道理好像也都挺充分。

那么能否进行一次司法鉴定呢?

白先生明确表示,不申请司法鉴定,原因是此时房子已经卖掉了。

白先生表示,与租客孙女士的官司结束后,自己对房屋的装修质量完全失去信心,即不敢住也不愿意出租,只能将房子卖掉。如果现在申请司法鉴定,必然会对现房主产生滋扰,增添不必要的麻烦。

不进行司法鉴定,就无法确认涉案房屋是否仍存在甲醛超标问题以及甲醛超标的原因。

法院据此判定,白先生要求华润置地赔偿损失的诉求,证据不足。

房屋里确实有甲醛,这是生效的法律裁判文书已经确认的事实,房东因此被判退还相关租房费用。生效的法律裁判文书确认的事实还包括:涉案房屋自收房后一直空置,白先生也没有对房屋添设任何家具及用品。

但是甲醛是否来自开发商交付的精装修,仍然难以界定。

最终,因为涉案房屋已经卖掉而不便做司法鉴定,白先生输掉了官司。

精装商品房甲醛超标的鉴定之难

开发商为了将房子卖出一个比较好的价格,通常会追求美观的装修效果,不可避免地使用好看地板、精美墙纸和色泽漂亮的家具,各种装修材料在相对密闭的空间里叠加,就会造成甲醛超标。

业主买到甲醛超标的精装商品房,想要索赔并不是一件容易的事情,因为需要确定甲醛来自精装修,过程艰难。

首先,从收房到入住都有一个过程,在这个过程中,购房者通常会添置物品,甚至按个人喜好加以部分改造,这些也可能是甲醛的来源。何况,甲醛的问题还涉及温度、湿度等因素,颇为复杂。因此,以入住后的数值去推论交房时的甲醛情况,连贯性不强。

其次,检测数据的争议性较大。除了检测机构是否权威外,涉事方是否全部参与检测过程、检测环境及检测来源是否全面、操作过程是否合规等因素,也是天然的争议池,没法做到符合各方要求。不要小看了这些争议,在法律上,他们都不能被忽视。

再次,签字收房后,开发商会强调已经完成了相应的卖方义务。购房者再来主张房屋存在甲醛超标问题,就需要举证证明系房屋自带装修而非其他原因所致,因为房屋已非原交付状态。想要排除房屋系因房主或租客另行装修、或放置家具导致甲醛超标的可能性,难度不小。

最后,精装修是否合格,开发商是能够提供证据的,包括竣工验收证明等等。购房者想要与这些权威机构的证明意见相左,没有扎实的证据与强大的内心是做不到的。

虽然精装商品房甲醛超标的维权颇为不易,但是在司法实践中,也有少数胜诉的案例。在我国的法律中,如果能够确定甲醛来自精装修,那么损害赔偿诉讼采取的是举证责任倒置,即由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。也就是说,开发商需要举证证明,损害后果与房屋室内空气质量不达标之间不存在因果关系,否则就要承担侵权责任。

文/楼外楼

编辑:董楠

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