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购房定金,真是打市长热线要回来的吗?

时间:2022-04-15 14:07   来源:楼策千里   编辑:桂纶

森林里的小动物们被大灰狼欺负了,就去找大象过来主持正义,这不仅仅是童话故事里的情节,也是现实中很多人的维权寄托。在他们看来,把复杂的利益维护简化成比大小,会让事情变得简单,也容易找准发力点。在这样的氛围里,形成权力干预利益分配的思维习惯就是必然的。而这样的思维习惯会挤压法律的空间,所以我们经常看到,以正当为理由不断制造新的失当,成为维权过程中显著的怪现象。

客观地说,在现阶段的局部地区,比大小的行事方式有一定的滋生土壤,但是要说能起到决定性的作用,则未免太小瞧法律的力量了。无论任何时候,法律始终是最强大的力量,没有任何能量可以与之抗衡。这一点,不止是小动物和大象要明白,大灰狼也应该明白,否则,就会陷入纠结。

来看一则真实发生的故事。

市长热线批办单

在山东昌乐,市民曹女士买了一套十年未能交付的商铺,令她苦恼不已:商铺一直不具备交付条件,但是要退房,就要损失五万元的定金,这是当年签订的协议里约定的。

曹女士也曾考虑通过法律手段来解决烦恼,但是,与她有同样苦恼的两名购房者选择诉诸法律,最终败诉,令她颇为踌躇。

有人建议她拨打12345市长热线进行投诉,理由跟森林里的小动物找大象差不多。

曹女士接受了建议,并在拨打市长热线时陈述了理由:开发商索要7万元滞纳金。

为什么会有滞纳金呢?让我们把事情的过程复盘一下。

2010年10月,曹女士与昌乐大友伟业房地产开发有限公司(以下简称大友公司)签订协议书一份,约定购买面积约76㎡的商铺一套,单价4200元,总价近32万元,曹女士支付定金五万元。协议中载明,待房屋可以正式交付后,曹女士需在接到通知七日之内与大友公司签订商品房买卖合同,如若超期,则本协议失效,大友公司有权处置商铺,且定金不予退还。该协议并未载明签订正式合同和交房的具体时间。

2021年1月,大友公司取得案涉商铺产权,随后向曹女士发出催告函,要求曹女士于7日内签订商品房买卖合同并缴纳购房款。

付了定金十年之后才交房,还缺乏化解怨气的有效手段,发生龉龃是必然的。

双方都硬邦邦的:大友公司的态度是不签合同交房款就是违约,定金不退,曹女士则坚持要退房退定金。

大友公司的依据是十一年前签订的协议,曹女士则称因为大友公司索要7万元的滞纳金,所以没法签合同。

关于是否索要滞纳金,大友公司坚称没有,曹女士认为有,双方针锋相对。

大友公司真的索要了七万元滞纳金吗?

没法确定,但是曹女士关于滞纳金的诉说,被写在了市长热线批办单上。

开发商两审均败诉

曹女士不再踌躇提起诉讼,很难说是否与市长热线批办单有关。

但是一审法院判定,根据曹女士于当日缴纳款项五万元及12345转办单所载明的内容,可以认为双方一直在就该协议进行履行,之所有没有最终签订正式房屋买卖合同,是双方在长期的磋商过程中未达成一致。

法院认为,从签约缴纳定金到涉案房产建成,历经长达十年的时间,虽然协议书并未载明具体的签订正式合同的时间和交房时间,但造成间隔时间长达十年的原因在于大友公司,而不在于曹女士,因此,大友公司要求曹女士缴纳7万元的滞纳金,无事实和法律依据,也是导致商品房买卖合同未能订立的原因。因此,曹女士要求大友公司返还向其收取的5万元,符合事实和法律依据,予以支持。

大友公司极为不满一审的判决结果,他们将矛头直指市长热线批办单。

大友公司认为,市长热线批办单只能证实曹女士曾经打过市长热线,不能证实其自述的7万元的滞纳金是存在的。而且,若真是因为滞纳金的问题,法院应当查明滞纳金应不应该收取,若应该收,其就不能作为解除的依据,若不应该收,直接确认收取违法就是了,跟合同签订及后期履行无关。

该公司言辞激烈地在上诉书中写到:合同是否签订、是否履行及解除,应当以是否具备签订、履行条件及解除条件来确定,不应掺杂其他因素。一审法院的判决理由完全是为了迎合曹女士的诉讼请求而进行的无事实和法律依据的说辞。

掺杂了什么其他因素?为什么一审法院要迎合曹女士?上诉书没有写明,但是指向不言而喻。

随后的二审,大友公司也败诉了。

二审法院认为,大友公司在二审中没有新的证据提交,而在原有证据的基础上,判定双方在长期的磋商过程中未达成一致,是没有问题的。

因此,一审法院判决大友公司返还曹女士已交纳的定金五万元,并无不当。

法律探究

那么,真如大友公司在上诉书中指责的那样,法院有在压力下迎合曹女士的诉求吗?

我们先来弄清楚一个法律概念:预约合同

预约合同,是指约定于将来一定期限内订立本约合同的合同。比如,商品房的认购、订购、预定等协议,其实本质就是预约合同。为了履行预约合同而成立的合同即为本约合同,比如商品房买卖合同。

预约合同的解除,可能会有很多原因,法律规定,如果因当事人一方原因未能签订商品房买卖合同,应当依照法律关于定金的规定处理,如果因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

啥叫不可归责于双方的原因呢?

最直接明了的就是不可抗力,天要下雨、政策改变,导致履约的条件发生重大变化,是不可归责于双方的原因。

还有就是合同双方未能达成一致,也就是没有谈拢导致买卖不成,这叫具体条款没有达成一致意见,也属于不可归责于双方的原因。

法律规定,合同双方应在平等、自愿、协商一致的原则基础上达成一致。而达成一致的意思,是双方都要接受,不是以单独某一方的意见为主。

当然,如果在谈判中一方狮子大开口,漫天要价,可以视为恶意磋商,是法律禁止的行为。

本案中,法院判定开发商退还定金的理由,是双方在长期的磋商过程中未达成一致。这个理由,从法律上说,没有任何问题。

法院对市长热线批办单的采用,是为了证明双方一直在就该协议进行履行,并产生争议。所以,把败诉原因归结到市长热线批办单上,有失偏颇,理由实在不够充分。

为了不够充分的理由而纠结,对自己是一种损耗,包括心情和钱财。

没有必要。

至于为什么前两名业主败诉而曹女士胜诉,确实不好回答。

所以本案被选入奇闻录。

 

文/李进文

编辑:肖华林

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