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青岛放松限售,能破解“推绳子效应”吗?

时间:2022-03-25 15:17   来源:楼策千里   编辑:桂纶

青岛放松限售的消息刷屏了。

朋友圈里的中介们,恨不能放了一夜的礼花,像是阿里巴巴站在宝库的门前。

也有泼冷水的,多半是从哲理出发,不花上一个礼拜回味不过来:救市越猛,楼市越差。

这世上谁也说服不了谁,但是花满楼君知道我们是一个政策市。

而在一个政策市里,就没有做不到的事。

这是最基础的逻辑。

青岛放松限售

青岛一直是限售最严的城市,没有之一。

可能是被2018年那一轮的楼市疯狂深深震撼了吧,青岛的调控下手极狠:新房、二手房全部限售,对七区三市全部限售,而且是取得不动产权证5年。

那时候,调控城城有,无非就是限售、限购和提高首付比例。相比较而言,青岛楼市的限购和控制首付比例虽然也严,但是算不得突出,唯独限售这一条,一览众城少。

限售五年的城市也有,但大都是从2021年开始,只有青岛是2018年就开始了,且基本没有前置条件。

青岛楼市被摁住,正是从2018年下半年开始的,且至今未能翻身。

这也就是为什么,放松限售会引来如潮期许的原因。

3月4日,即墨区房地产交易中心确认取消5年限售政策,新房由拿证满五年改为网签后满五年,二手房满两年即可交易。3月23日,坊间传出城阳区放松限购,3月24日,又传出市区5年限售改为2年。

虽然除了即墨区,其他区域的放松限售传闻均没有得到官方证实,但是从坊间到专业研究机构都认为,在宽松政策是未来主流的情况下,放松限售的可能性很大。何况,郑州、菏泽、重庆、哈尔滨等多个城市楼市松绑且政策已经平稳落地,青岛跟进的顾虑也不大。

促进跟进的,可能还有青岛楼市的严峻形势。

克而瑞数据统计的“2022年2月末商品住宅库存量TOP20城市情况”显示,青岛以2500万平方米左右的库存高居全国第一!

而青岛2月底新房住宅去化周期为19.9个月。

库存大不可怕,可怕的是卖不动。

2022年1月1日至3月10日,青岛新房共销售15768套,同比下降26.4%;销售面积183.46万平方米,同比去年下降26.9%。

房子卖不动土地就卖不动,财政收入的压力就大。

楼市不景气的时间长了,嗷嗷叫的可不止是房产中介和开发商。

实际上,财政收入的抗压性比中介和开发商更差,早在2020年4月,青岛就曾放松过一次限购限售,但是在调控趋严的大势下,闹了个“一日游”的笑话。

所以,青岛早就跃跃欲试了。

那么,取消限售会对青岛楼市复苏产生多大影响呢?

推绳子效应

推绳子效应是个货币名词。

楼市目前面临的,就是推绳子效应:当限制楼市的时候,市场反应出的效果很明显;但当鼓励宽松的时候,市场却没什么反应,也就是绳子只能拉,没法推。

自去年底以来,降息、降首付、调降利率、货币化安置,直到最近的放松限售、限购,楼市的好消息接踵而至,没有一麻袋也有一箩筐了。

但是楼市仍然未见雄起,成交率只降不增。

为什么呢?

说到底,还是一个信心问题。

没有信心就没有好的预期,没有好的预期就会捂紧钱包,捂紧钱包导致市场不好,市场不好反过来再削薄信心,形成一个递减链条,最终形成紧缩,进入不景气通道。

信心是全链条的反应,而不是某一个环节的利好。

再来看放松限售,虽然很振奋人心,但也只是环节性利好,最多算是个重要环节的利好。

冷静地说,放松限售对楼市肯定有向好作用,可是要说能够力挽楼市颓态,还远远谈不到。

具体到青岛楼市,放松限售的实际影响也并不大。因为限售是在2018年4月之后,这一年9月楼市就被打趴下,投资客已做鸟兽散,实际销售以刚需和改善为主。受到影响的投资客也就是2018年5月到9月之间买房的,数量并不大,放开限售后即便抛售,规模也有限。

当然,放松限售肯定会加强房源的流动,起到活跃楼市的作用,所以,也就是个气氛组吧。

气氛组里有乾坤

说放松限售对楼市的刺激作用相当于气氛组,有戏谑之意,却不能一戏而过。

尤其当气氛组越来越多的时候,就应该意识到,独立单赏的局部利好多了,可能另辟局面的大势就要来了。

换言之,环节性利好渐次绽放,全链条的反应慢慢叠加,信心重启就不再遥不可及。

花满楼君反复说过,楼市从来没有市场底,只有政策底。

当年越打越涨,越涨越打,最终政策和楼市谁赢了,眼前的事实就是明证。

现在政策已经转向了,市场如果没有好的反馈,宽松的政策就不会鸣金收兵,而是一直加码,一直加码,一直加码,直到加出一片好风景。

打涨的时候不惜杀一堆千亿房企祭天,早就很明确地传达了态度:在一个政策市里,就没有做不到的事。

江湖风浪急,态度值千金,要想安身立命,最要紧的是分清谁是老大,谁说了算。

很多技术流喜欢执着于人口红利消失、城市化进程等数据,并由此推算出楼市的技术底、顶。实际上,在绝对的政策面前,任何数据都是可笑的,没有人口红利,也可以有牛市,不过是此牛非彼牛而已。

想一想2015年的楼市,也是低迷不已,各种数据演算的结果,是鼻涕眼泪一起流。结果呢?6轮大刺激强势拉回。

当然,劲道使得有点大,从18年到现在一直在往下压,造成的教训挺深刻。

这也是本轮救市的不确定之处:到底使多大劲?拉到什么时候松手?

只能是各有各的判断了。

至于判断的优劣,很难评判,也难以互鉴,个人的观点是:

悲观者往往正确,乐观者往往成功。

文/花满楼

编辑:董楠

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