青岛放松限售的消息刷屏了。
朋友圈里的中介们，恨不能放了一夜的礼花，像是阿里巴巴站在宝库的门前。
也有泼冷水的，多半是从哲理出发，不花上一个礼拜回味不过来：救市越猛，楼市越差。
这世上谁也说服不了谁，但是花满楼君知道我们是一个政策市。
而在一个政策市里，就没有做不到的事。
这是最基础的逻辑。
青岛放松限售
青岛一直是限售最严的城市，没有之一。
可能是被2018年那一轮的楼市疯狂深深震撼了吧，青岛的调控下手极狠：新房、二手房全部限售，对七区三市全部限售，而且是取得不动产权证5年。
那时候，调控城城有，无非就是限售、限购和提高首付比例。相比较而言，青岛楼市的限购和控制首付比例虽然也严，但是算不得突出，唯独限售这一条，一览众城少。
限售五年的城市也有，但大都是从2021年开始，只有青岛是2018年就开始了，且基本没有前置条件。
青岛楼市被摁住，正是从2018年下半年开始的，且至今未能翻身。
这也就是为什么，放松限售会引来如潮期许的原因。
3月4日，即墨区房地产交易中心确认取消5年限售政策，新房由拿证满五年改为网签后满五年，二手房满两年即可交易。3月23日，坊间传出城阳区放松限购，3月24日，又传出市区5年限售改为2年。
虽然除了即墨区，其他区域的放松限售传闻均没有得到官方证实，但是从坊间到专业研究机构都认为，在宽松政策是未来主流的情况下，放松限售的可能性很大。何况，郑州、菏泽、重庆、哈尔滨等多个城市楼市松绑且政策已经平稳落地，青岛跟进的顾虑也不大。
促进跟进的，可能还有青岛楼市的严峻形势。
克而瑞数据统计的“2022年2月末商品住宅库存量TOP20城市情况”显示，青岛以2500万平方米左右的库存高居全国第一！
而青岛2月底新房住宅去化周期为19.9个月。
库存大不可怕，可怕的是卖不动。
2022年1月1日至3月10日，青岛新房共销售15768套，同比下降26.4％；销售面积183.46万平方米，同比去年下降26.9％。
房子卖不动土地就卖不动，财政收入的压力就大。
楼市不景气的时间长了，嗷嗷叫的可不止是房产中介和开发商。
实际上，财政收入的抗压性比中介和开发商更差，早在2020年4月，青岛就曾放松过一次限购限售，但是在调控趋严的大势下，闹了个“一日游”的笑话。
所以，青岛早就跃跃欲试了。
那么，取消限售会对青岛楼市复苏产生多大影响呢？
推绳子效应
推绳子效应是个货币名词。
楼市目前面临的，就是推绳子效应：当限制楼市的时候，市场反应出的效果很明显；但当鼓励宽松的时候，市场却没什么反应，也就是绳子只能拉，没法推。
自去年底以来，降息、降首付、调降利率、货币化安置，直到最近的放松限售、限购，楼市的好消息接踵而至，没有一麻袋也有一箩筐了。
但是楼市仍然未见雄起，成交率只降不增。
为什么呢？
说到底，还是一个信心问题。
没有信心就没有好的预期，没有好的预期就会捂紧钱包，捂紧钱包导致市场不好，市场不好反过来再削薄信心，形成一个递减链条，最终形成紧缩，进入不景气通道。
信心是全链条的反应，而不是某一个环节的利好。
再来看放松限售，虽然很振奋人心，但也只是环节性利好，最多算是个重要环节的利好。
冷静地说，放松限售对楼市肯定有向好作用，可是要说能够力挽楼市颓态，还远远谈不到。
具体到青岛楼市，放松限售的实际影响也并不大。因为限售是在2018年4月之后，这一年9月楼市就被打趴下，投资客已做鸟兽散，实际销售以刚需和改善为主。受到影响的投资客也就是2018年5月到9月之间买房的，数量并不大，放开限售后即便抛售，规模也有限。
当然，放松限售肯定会加强房源的流动，起到活跃楼市的作用，所以，也就是个气氛组吧。
气氛组里有乾坤
说放松限售对楼市的刺激作用相当于气氛组，有戏谑之意，却不能一戏而过。
尤其当气氛组越来越多的时候，就应该意识到，独立单赏的局部利好多了，可能另辟局面的大势就要来了。
换言之，环节性利好渐次绽放，全链条的反应慢慢叠加，信心重启就不再遥不可及。
花满楼君反复说过，楼市从来没有市场底，只有政策底。
当年越打越涨，越涨越打，最终政策和楼市谁赢了，眼前的事实就是明证。
现在政策已经转向了，市场如果没有好的反馈，宽松的政策就不会鸣金收兵，而是一直加码，一直加码，一直加码，直到加出一片好风景。
打涨的时候不惜杀一堆千亿房企祭天，早就很明确地传达了态度：在一个政策市里，就没有做不到的事。
江湖风浪急，态度值千金，要想安身立命，最要紧的是分清谁是老大，谁说了算。
很多技术流喜欢执着于人口红利消失、城市化进程等数据，并由此推算出楼市的技术底、顶。实际上，在绝对的政策面前，任何数据都是可笑的，没有人口红利，也可以有牛市，不过是此牛非彼牛而已。
想一想2015年的楼市，也是低迷不已，各种数据演算的结果，是鼻涕眼泪一起流。结果呢？6轮大刺激强势拉回。
当然，劲道使得有点大，从18年到现在一直在往下压，造成的教训挺深刻。
这也是本轮救市的不确定之处：到底使多大劲？拉到什么时候松手？
只能是各有各的判断了。
至于判断的优劣，很难评判，也难以互鉴，个人的观点是：
悲观者往往正确，乐观者往往成功。
文/花满楼
编辑：董楠
