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离职售楼顾问诈骗,购房者如何避免损失?

时间:2022-02-21 10:07   来源:楼策千里   编辑:桂纶

楼市不景气,房企裁员、降薪、放长假的消息不绝于耳。

正在购房的消费者们不要以为这些消息与己无关,与你对接的房企员工也可能离职。随之而来的交接过程中,虽然交接生隙而带来麻烦的比例并不高,但是落在你身上,就是100%的困扰。

很多活生生的案例摆在眼前,能够全身而退的业主并不多,尤其是碰到心术不正的,损失更大。比如恶意诈骗钱财的,将购房款骗走后挥霍一空,人抓住了钱没了,房子也飞了。

江湖风浪急,多了解一点“避坑”知识是很必要的。

表见代理

如果遇到已经离职的售楼顾问诈骗购房款,想要维护自己的权益,就要了解一个法律名词:表见代理。

简单直白的解释,就是对方没有代理权,而你凭常识分辨不出来,那么代理行为就有效。

经济水平发展到今天,社会的分工日趋细化,“事必躬亲”的难度极大,让专业的人做专业的事,或者专门的人做专门的事是必然选择。于是就出现了各种各样的代理行为:具有专业知识技能或者有时间精力的人,依照委托约定,以代理人的名义在一定的授权范围内实施法律行为,法律责任由被代理人承担。

代理行为的出现,提高了交易活动的效率,方便了人们的生活。但是,作为一种非本人参与而责任又归属于本人的行为,很容易引发纠纷,于是法律对此予以规定,表见代理就是一种。

表见代理,体现的是法律对于善意相对人的优先保护。

正常人的辨别能力是有限的,因此其审慎义务有一个合理的区间。超出这个区间去苛求,会加重负担不利于交易,所以,法律的出发点是:只要有合理的理由相信无权代理人有代理权,就应该保护这种信赖利益。

民法典中规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。

代理行为有效的意思,就是“跑了和尚跑不了庙”。

比如,已经离职的售楼顾问将购房者的购房款骗走后挥霍一空,开发商将依法承担相应责任。

构成表见代理的要点在于,你有正当理由相信对方有代理权,而且你本身是善意且没有过失的。

有人挽回损失

在安徽芜湖,发生过碧桂园原销售人员将2套商品房卖给20人,诈骗800多万的案例。

这名销售人员最终获刑14年半,但是购房款却无法追回了。于是18户受害人分别将开发商诉至法庭,最终法院判定开发商承担85%的责任,赔偿18户购房者购房款。

这名芜湖碧桂园的销售顾问,因欠巨额赌债无力偿还,遂起诈骗之意。

蹊跷的是,这名销售顾问离职后仍在公司处理后续事宜,并在碧桂园售楼部大厅接待各被害人。行骗时穿着工装、佩戴工牌,向各被害人介绍房屋,并带被害人实地参观。而且他还能从办公室偷拿合同专用章盖在“收款确认书”上。

购房者当然想不到,在售楼部买房,钱也送到财务室,还有盖着公章的《收款确认书》,居然会是骗局。

案发过程也很蹊跷。

一名男子在理发时和理发师闲聊,发现理发师和自己的外公买的是同一套房。一路追踪下去,发现被骗的多达20人以上,涉及房款超过800万。

此后的法庭审理中,开发商辩称收款确认书、合同专用章均是前销售顾问偷拿偷盖所为,是在公司不知情且不能控制的前提下所为,是其个人行为,已构成诈骗罪判刑,与开发商无关。

法院审理后认为,离职售楼顾问实施诈骗的场所集中在售楼部大厅,涉案的也是售楼部出售的房屋,且行骗时着装与销售人员相同,收款确认书又盖有公章,可以认定为购房者有正当理由相信其有代理权。

同时,该人在离职后仍多次往来售楼部,并偷盖公章,开发商有管理不力的过错,该过错是诈骗行为屡次得逞的重要原因,因此,法院最终判定开发商承担85%的责任。

也有人钱房两空

日照的白先生也遇到了离职售楼人员诈骗的事情,但是他不仅没能追回房款,还被判定违约。

白先生看中了日照市五莲县名为环富盛龙庭项目的一套房子,并与该项目的销售方山东创宸房地产营销策划有限公司(以下简称创宸公司)签订商品房认购协议书,缴纳了定金和首付款,并收到项目方开具的收据。

签约的地点是环富盛龙庭项目售楼处,接待并引导白先生签约的是创宸公司的实习置业顾问韩某某。

此后,韩某某假借催收房款的名义,冒充创宸公司财务账号,骗取韩某某十五万余元。

韩某某的诈骗手段很简单,就是将自己的另一个微信号改成“盛龙庭”的名字,然后推送给白先生,声称是盛龙庭财务账户。而白先生不以为诈,一个月内连续九次向该微信账号转款。

案发后,韩某某获刑十年零六个月并处罚金10万元,并责令其退赔。

哪里还有钱退,韩某某早就将钱挥霍一空。

白先生于是将销售方诉至法庭,其诉求有两点:一是所交的15万余元为购房款,二是销售公司继续履行合同,办理网签及贷款手续等。

销售方当然不干,白先生被骗的钱应该找韩某某索赔,和销售公司无关。而且,因为白先生迟迟未能付款,已经构成违约,销售方有权拒绝继续履行合同。

法院认为,定金和首付款的收据上均没有韩某某的签名,白先生作为购房人应该知道韩某某没有代收购房款的权限。此后九次向韩某某推送的账户转款时,均未收到收据,白先生也未向销售公司核实。作为具有完全民事行为能力的成年人,白先生未尽到注意义务,存在明显的过错。因此,法庭判定,韩某某收取白先生款项行为,不构成表见代理,不应该确认为向销售方交纳的购房款。

同时,法院也驳回了白先生继续履行合同的请求。

白先生的问题,就在于有明显的过错。

无过失,是指受害人的这种不知道不是因为其自身疏忽大意或者懈怠造成的。如果明知他人为无权代理,仍与其实施民事行为,或者没有尽到应有的审查和注意义务,轻易将没有代理权的行为人认作有代理权的人,就不构成表见代理。

现如今,楼盘拼去化,优惠打折林林总总,房企急裁员,交接承起心思浮动,两相叠加,正是多事久仓惶时刻,购房者们不要太大意。

 

文/董楠

编辑:王殳

 

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