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闲聊青岛楼市:上合板块的沉没成本

时间:2022-02-16 13:06   来源:楼策千里   编辑:桂纶

如果要评选青岛楼市“渣男”,上合板块的票数不会低。

大环境不好,所有的板块都有点“渣”,上合板块能在“渣中取渣”里脱颖而出,乱象丛生是主因。

稀碎降价、供暖无着、配套画饼、销售内卷,几乎所有的楼市不良,均汇集于此,而且烈度不低。

为什么会这样?满坑满谷的楼盘就是答案。

没有产业,没有人口,配套缺失交通不便,又逢楼市下行期,漫山遍野的楼盘想要去化,只能是一通混战,践踏逃生。

践踏逃生,焉能不乱。

今天就来聊一聊上合板块。

也曾是花好月圆的小甜甜

遥想上合当年......

也不用遥想,其实就是18年,上合东风吹正疾。

用花好月圆来比喻也勉强,因为那一年需要花钱找关系买购房名额才能买房。排大队、看冷脸、被销售人员呼来赶去,客气点说,你把人家当小甜甜,小甜甜把你当舔狗,不客气地说,你就是韭菜,因为比别的韭菜粗壮而被挑了出来。

不过火爆是真的,因为天时、地利、人和全部满格。

从天时上说,大的层面有上合示范区获批的宏观利好,区域层面又契合“环湾发展”的长期方向,各种美好的蓝图、未来的憧憬汇集于此,想不碰撞出炫目的期待都难。

从地利上说,胶州湾东岸的老市区、西岸的新区、北岸的高新区均属城区范围,繁华日隆,地处西北角的上合示范区不会永远是短板和洼地。

从人和上说,18年正值楼市鼎盛,只涨不跌是铁律共识。

荒凉之地、一万有余的房价不仅挡不住青岛的需求,连临沂、日照、潍坊等周边城市的需求也挡不住。一车一车的外地大巴直涌而来,每一扇车窗后面,都有一张憧憬的面孔。

如今成了牛夫人

潮水退得也很快。

寒潮一来,硬件条件不够的板块最先折腰。

比较一下青岛楼市这几年的下行幅度,可以说胶州凄惨甲青岛,上合板块甲胶州。

来看看最新的房价:

远洋御城期房卖成现房,18层的小高层8000元一平,再送一个车位;

熬不住了的青建尚合府,开盘均价7800元一平;

花样年碧云湾推出7500元的清盘房;

海达如意金岸特价房降到7000多一平;

荣盛锦绣外滩的新房推出7000元的特价房,220平的顶层复式只卖100万;

新城海韵名邦的次新毛坯二手房喊价6600元一平;

中骏汇景城年后放出80平60万的精装特价房,以毛坯计算接近6字头;

为什么轮番降价?因为板块已颓,同行密集,需要夺路而逃。

夺路而逃勇者胜,勇者相逢降价胜,所以各盘厮杀之惨,堪称肉搏。

连带着渠道也激烈内卷。

楼外楼君有个朋友去上合的几个楼盘看了看,以买房的名义。回来之后被中介们整天纠缠,电话此起彼伏。关于中介们的热情,他打了个比方:仿佛到了中韩劳务市场。

中介们其实不是热情,是职业精神,以他们的技术水平而言,判断是否能买并不难。

来看一个段子:

讲这个段子不是为了好笑,而是反衬上合板块的乱象:除了开发商降价肉搏,还有中介们做一锤子买卖的心态。

乱象不止开发商和渠道。

还有人记得那些站在高高房价岗上的舔狗吗?

你伤害了舔狗,不可能一笑而过。

上合板块的哪一个楼盘,没有被老业主们闹过?

闹起来其实解决不了问题,开发商该降价还是会降价,而且闹多了,对楼盘的声誉也有磨损,还会警醒接盘者。

但是不闹,能怎么办呢?

沉没成本的估值

可能只有当成沉没成本了。

所谓沉没成本,是指因为过往的决策而发生的,不能由现在或将来的任何决策改变的成本。

诺贝尔经济学奖得主斯蒂格里茨打过一个比方:假如你花10块钱买了一张电影票,你怀疑这个电影是否值10块钱。看了半个小时后,你最担心的事被证实了:影片糟透了。你应该离开影院吗?在做这个决定时,你应当忽视那10块钱,它是沉没成本,无论你离开影院与否,钱都不会再收回。

为什么做决定的时候,要忽视那十块钱的票钱?因为沉没成本是一种除了让我们懊恼后悔之外对现在毫无帮助的成本!

不仅对现在毫无帮助,还会增加沉没成本。

两个相恋已久的人,一方越来越不满意另一方,但是想到已经付出很多(沉没成本),于是勉强继续,结果婚后更惨。

渣男秘笈里说,想拴住对方的心让她不离不弃,就让她为这段感情付出得越多越好。这个越多越好,就是“增加沉没成本”。

舍不得十块钱电影票钱,越看心情会越糟,甚至还可能赶不上尾班车,不愿放弃已经付出的感情,可能整个一生的感情都打包喂狗。

对“沉没成本”过分纠结,继续原来的错误,会造成更大的亏损。

你越坚持,坑就越大。

这么说并不是劝上合板块的业主卖掉房子,而是建议不再投入时间和精力。时间和精力也是成本,会“增加沉没成本”。

正确而理性的做法,是随他去吧,让时间来作答。

一方面,你天天挣扎也不能改变颓势,另一方面,上合板块继续下行的空间已经不大了。

前面讲了,寒潮一来,硬件条件不够的板块最先折腰。

但可能也是最早跌到位的板块。

一个诸多光环加持的板块,房价跌到甚至不如一些县城,本身是不正常的。而你当年看中的那些优点,政策红利、价值洼地、未来潜力,也并没有消散。

实际上,上合的很多蓝图也许会迟到,但并不是全部缺席。

1月6日,青岛大学上合校区发布土地测绘服务中标公告,意味着被诟病已久的这个重量级规划进入实质性阶段。

另一个重量级规划地铁12号线,目前没有列入青岛地铁三期规划(2021-2026年),而且看起来遥遥无期。但是,目前的房价对应的正是地铁遥遥无期的背景,一旦地铁规划获批,价值上行的空间就打开了。长期来看,这条地铁线的规划有很大的几率获批。

还有已经确定黄了的华红湾项目,被戏称为“剥掉了上合板块最后的底裤”。这确实是实打实的坏消息,不过利空已经落地,而且对冲的好消息也有,比如迎来了高铁规划。

至于人口和产业缺乏支撑的现状,也可以换个角度来看:未来的人口会比现在少吗?未来的产业会比现在还不足吗?

抽支烟冷静地想一下,发展上合是不是官方刚需?如果答案是肯定的,那么未来就不会更坏。

未来不会更坏,是不是意味着现在就是谷底了呢?

是谷底,但不是绝对数值上的谷底。因为筑底有一个夯实的过程,至于会夯下去多少,难以估量,只能说,下行的空间有限。

或者说,沉没成本的估值已经框定,如果你不增加的话。

所以,别让过去绑架未来。

行情易变,不爱难免,不要为了过去的错误,跟现在的自己较劲,那不是勇气,是上头!

也是增加沉没成本。

 

文/楼外楼

编辑:董楠

红瓦绿树碧海蓝天